十年多前，某公社的數(shù)百名業(yè)主將自己的房屋租給某酒店用于經(jīng)營，幾年來一直沒有出現(xiàn)什么問題，但是今年因為新冠疫情的影響，酒店的生意受到影響，酒店便向業(yè)主提出要減少租金，但是業(yè)主們沒有答應(yīng)，雙方因此起了爭議，最終對簿公堂。
10多年前，圣展公社A座的數(shù)百名業(yè)主，將房子租圣展酒店用于客房經(jīng)營。今年7月，業(yè)主收到酒店商榷函請求減免租金，業(yè)主們不同意，之后再沒收到租金。據(jù)業(yè)主吳某表示，今年7月圣展酒店以疫情為由，向業(yè)主發(fā)了一封減免租金的商榷函，懇請業(yè)主同意免收2到3個月的租金，減半收取4到6月的租金。大多數(shù)業(yè)主不同意。圣展酒店隨后召集業(yè)主代表開會協(xié)商，但未明確房租支付時間，提出由業(yè)主將房產(chǎn)委托酒店經(jīng)營管理，“雙方同擔(dān)責(zé)，共進退”。雙方未達成一致意見。會后不久，酒店方稱如果不同意減免租金并更改合作模式，8月15日起開始“封房”暫停經(jīng)營，當(dāng)日起停算租金。此后，未簽字同意減租的業(yè)主，未收到過任何租金。目前，已有50名業(yè)主聯(lián)名起訴，法院已受理。據(jù)圣展酒店執(zhí)行總經(jīng)理張某介紹，酒店有近500間客房，2006年跟業(yè)主簽約以來從未出現(xiàn)過拖欠租金的情況。今年初，受新冠肺炎疫情影響，酒店一度暫停營業(yè)，后期恢復(fù)營業(yè)后生意慘淡，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，無法按時向業(yè)主支付租金。酒店方與業(yè)主還剩下八九個月的租期，張某說，他提出了中止現(xiàn)有協(xié)議、變更合作方式的建議。至于欠款，商榷函里也明確了，從2021年4月起分期支付，至2021年10月前完成支付。
問題1：本案中的酒店是否有權(quán)單方面要求減少租金？
律師表示：根據(jù)《民法典》第703條的規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在本案中酒店和業(yè)主簽訂了租賃合同，就需要按照合同的約定在規(guī)定的時間支付規(guī)定的租金，如果酒店確實要減少租金的，則需要經(jīng)過業(yè)主的同意，業(yè)主如果不同意的，租金就不能減免。
問題2：酒店能夠以新冠疫情屬于不可抗力為由來直接要求減免租金，甚至是以此為由解除合同？
律師指出：《民法典》第590條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。”對于新冠疫情是否屬于不可抗力，首先是要看租賃合同中是否有相應(yīng)的類型條款，其次如果有相應(yīng)條款的，那么就需要看合同中是否存在針對不可抗力出現(xiàn)后結(jié)果的規(guī)定，如果沒有相應(yīng)條款的，那么在法院審理此案后，需要結(jié)合其他證據(jù)和事實來認(rèn)定是否屬于不可抗力。
問題3：本案給我們的啟示是什么？
律師解釋到：新冠疫情屬于突發(fā)性的公共衛(wèi)生事件，確實可以屬于不可抗力的范圍，那么因為新冠疫情而受到影響的租賃合同中，對于租金是否可以調(diào)整，以及如何調(diào)整，怎么調(diào)整，一方面需要尊重合同雙方當(dāng)事人的真實意愿，另一方面需要結(jié)合實際情況來考量，要盡量地依據(jù)公平公正原則來酌情調(diào)整租金。
