隨著各地房屋限購限貸政策的出臺(tái)，購房者會(huì)采用借名買房的做法，這種做法雖然不為法律所禁止，但是往往會(huì)產(chǎn)生難以解決的糾紛。一對(duì)夫妻買房后，登記在婆婆的名下，后妻子和婆婆簽訂合同，將房屋過戶給了妻子，然而在丈夫死后，公公起訴自己的妻子和兒媳，認(rèn)為她們損害了自己對(duì)房屋的所有權(quán)。上海房產(chǎn)律師提醒到，借名買房容易產(chǎn)生糾紛，實(shí)際出資人需要將出資情況的證據(jù)保管好，以免在糾紛中承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。
李某甲和王某系夫妻，李某乙是二人的兒子。李某乙和張某是夫妻。2016年6月，張某和王某簽訂房屋買賣合同，約定王某將其名下的房屋賣給張某，雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。2016年7月，李某乙去世。李某甲將王某和張某起訴至法院，要求確認(rèn)張某和王某簽訂的房屋買賣合同無效，張某將房屋返還給原告。近日，北京市通州區(qū)人民法院審理這起案件，駁回李某甲全部訴求。李某甲訴稱，涉案房屋是其和王某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張某在其不知情的情況下誘騙王某簽訂房屋買賣合同將房屋過戶至張某名下。張某也并未給付王某合同約定的房款，張某的行為嚴(yán)重侵犯了自己的權(quán)益。王某稱涉案房屋是自己的，李某甲讓自己去簽字，但自己并不知道是房屋過戶。張某稱涉案房屋本來就是其和丈夫在2004年購買的，房屋登記在王某名下只是借名，雙方關(guān)于借名登記有約定。法院經(jīng)審理認(rèn)為，登記的法律物權(quán)能夠正確地反映事實(shí)物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)，即法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)一致。但由于法律的例外規(guī)定、可能存在的登記錯(cuò)誤、原因法律行為的效力變化、當(dāng)事人真實(shí)意思保留等，實(shí)踐中亦會(huì)出現(xiàn)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)不一致的情形，存在大量不具有登記的外觀形式，但依法、依情、依理應(yīng)該給予法律保護(hù)的事實(shí)物權(quán)。當(dāng)二者產(chǎn)生沖突時(shí)，在不涉及第三人利益保護(hù)、無需彰顯物權(quán)公示公信力的情況下，人民法院可在查明取得物權(quán)之原因法律關(guān)系基礎(chǔ)上，依據(jù)充分有效證據(jù)給予事實(shí)物權(quán)以保護(hù)，以重新確定法律物權(quán)層面上的真正權(quán)利歸屬。本案中，根據(jù)張某提供的房屋買賣合同、購房發(fā)票、借名協(xié)議可以認(rèn)定張某和李某乙系涉案房屋事實(shí)上的物權(quán)人，二人借用王某名義進(jìn)行登記。張某與王某通過買賣形式房屋過戶至張某名下，不損害李某甲的利益，法院判決駁回了李某甲的全部訴訟請(qǐng)求。
上海房產(chǎn)律師指出：本案中出現(xiàn)借名買房的情況，從張某提供的證據(jù)看，涉案房屋的實(shí)際出資人為李某乙和張某，借王某的名義進(jìn)行登記，后又通過買賣合同的形式過戶到張某名下，該買賣合同是借名買房的后續(xù)做法，并沒有損害其他人的利益，合同系有效。
《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》第十條：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
滬律網(wǎng)提示：借名買房中，借名人和登記人之間形成的借名合同，房屋的實(shí)際所有權(quán)歸屬者為借名人，登記人未經(jīng)借名人同意的情況下不得處分該房屋，但如果借名人將該房屋賣給了第三方，基于房屋登記的效力，屬于有權(quán)處分，善意的第三方可以獲得房屋的所有權(quán)。
