在合同簽訂后，當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的合同義務(wù)，否則對(duì)方有權(quán)追究相應(yīng)的違約責(zé)任。近日，江蘇省蘇州市吳江區(qū)人民法院就審理了這么一起案件，賣房人因?yàn)槿涡赃`約，吃了一張97萬(wàn)余元的“罰單”。上海房產(chǎn)糾紛律師在此提醒到，房屋買賣合同標(biāo)的的數(shù)額往往都很大，一旦違約，承擔(dān)的違約責(zé)任會(huì)很重。
2015年12月，施某意欲出售一套拆遷安置房，便找到中間人孫某，在其提供空白的房屋買賣合同上的出賣人處簽字，載明出售該套房屋。2016年1月，在該合同價(jià)款47萬(wàn)元、付款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容經(jīng)他人填寫完畢之后，翁某作為買受人在合同上簽字確認(rèn)。隨后，翁某先后通過(guò)孫某向施某轉(zhuǎn)交37萬(wàn)元，向動(dòng)遷辦轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)余元。2018年3月，翁某在動(dòng)遷辦手續(xù)完成后準(zhǔn)備拿房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)登記的是施某妹妹小施的名字，而并非施某的名字。翁某多次催促施某通知其妹妹配合辦理收房無(wú)果后，一紙?jiān)V狀將施某起訴至法院，要求解除雙方之間的房屋買賣合同，并要求施某返還購(gòu)房款47萬(wàn)元、賠償房屋差價(jià)損失139萬(wàn)余元。施某則認(rèn)為，一方面，當(dāng)初其賣房時(shí)，中間人孫某并未向其明確買受人的信息，后因其沒(méi)有時(shí)間處理售房事宜，便在孫某提供的空白合同上簽字后交由孫某處理，其與翁某之間的房屋買賣合同并未成立生效；另一方面，該房屋至2017年12月才可以辦理結(jié)算手續(xù)，其根本不知道房款支付至動(dòng)遷辦的事情；另外，該房屋系拆遷安置房，被安置人員包括其多個(gè)家庭成員，其父親也不同意出售該房屋，其個(gè)人對(duì)于該房屋沒(méi)有處分權(quán)。故其認(rèn)為其無(wú)需賠償翁某的各項(xiàng)損失。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，施某在孫某提供的空白合同上簽字，可視為其與孫某之間形成委托合同關(guān)系，孫某為處理委托事務(wù)所作出的行為對(duì)施某具有約束力；且施某在其簽署空白合同后，在合同條款尚未達(dá)成一致，對(duì)于誰(shuí)是買房人尚不知曉的情況下，即收取了孫某轉(zhuǎn)交的37萬(wàn)元房款，在翁某多次催促其至動(dòng)遷辦收房時(shí)，亦未對(duì)房屋價(jià)款提出異議，故視為其對(duì)受托人即孫某的行為予以認(rèn)可；另外，施某在孫某提供的空白合同上簽字后交由翁某簽字，且房款亦由翁某轉(zhuǎn)賬給孫某后轉(zhuǎn)交施某，翁某有理由相信孫某有權(quán)代施某處理房屋買賣事宜。故該房屋買賣合同合法有效，對(duì)雙方具有約束力，施某應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?，F(xiàn)該房屋系拆遷安置房，且存在其他共有人，施某已明確表示其他共有人不同意出售該房屋，無(wú)法發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，故翁某可以要求解除雙方之間的房屋買賣合同，施某應(yīng)將已收取的房款37萬(wàn)元應(yīng)返還翁某，另10萬(wàn)余元翁某可自行前往動(dòng)遷辦公室辦理返還事宜。另外，根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告，該房屋價(jià)值已增至186萬(wàn)余元，與原房款相差139萬(wàn)余元。既然房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，施某的違約行為已經(jīng)給翁某造成了損失；但翁某在合同簽訂過(guò)程中明知涉案房屋具有其他共有人，但卻未要求其他共有人簽字，亦存在一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)自行承擔(dān)30%的責(zé)任。最終，法院根據(jù)案件實(shí)際情況，判決解除雙方之間的房屋買賣合同，并判令施某退還翁某購(gòu)房款37萬(wàn)元、賠償房屋差價(jià)損失97萬(wàn)余元。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案中孫某作為受托人，其簽訂的房屋買賣合同實(shí)質(zhì)上是在委托人施某和第三人翁某之間形成，因此施某受到房屋買賣合同的約束。施某在賣房時(shí)沒(méi)有告知翁某房屋的其他共有人不同意出售該房屋，造成翁某財(cái)產(chǎn)上的損失，翁某需要承擔(dān)違約責(zé)任。
《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
滬律網(wǎng)提示：本案中因?yàn)榉课莸钠渌灿腥瞬煌獬鍪墼摲课?，施某出售房屋屬于無(wú)權(quán)處分，而翁某作為善意的買方，因房屋尚未完成過(guò)戶，也不能主張善意取得房屋的所有權(quán)，因此法院判決解除買賣合同是正確的，但是施某仍然要承擔(dān)賠償房屋差價(jià)損失的違約責(zé)任。
