律師在處理案件時，經(jīng)常遇到和房產(chǎn)由房主簽訂買賣合同，事后其配偶跳出來主張權(quán)利，認定買賣無效，前兩年，房價月月上漲，配偶不知情也成為房主翻悔的理由，那么到底夫妻一方私自賣房有效嗎？
我認為：這應(yīng)當(dāng)分別對待，不能籠統(tǒng)說對還是不對。
首先，房屋必須是存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，這才是。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于〈民法通則〉若干問題的意見》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。”以及我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條第4項的規(guī)定，共有的房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。 最高人民法院《關(guān)于〈〉若干問題的解釋》第17條規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。也就是夫妻在賣房時應(yīng)協(xié)商，取得一致意見。假如夫妻正在鬧離婚、或者因情感問題正處于分居期間，一方擅自實施賣方行為，顯然是非夫妻共同意思表示，買房人在此種情形下仍然購買且尚未過戶入住，應(yīng)認定買賣合同無效。
其次，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，了善意取得制度。即無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。所以假如上述情況變?yōu)橐环缴米詫嵤┵u方行為，顯然是非夫妻共同意思表示，但買房人已經(jīng)合理支付價款且產(chǎn)權(quán)過戶入住完畢，這時雖然賣方配偶起訴法院，但買房人依據(jù)物權(quán)法106條精神完全可以拒絕其請求。
最后，由于我國不是英美判例法國家，具體的案件還應(yīng)具體分析，最好是最高院出更詳細的解釋，避免同一案情，截然相反的結(jié)果。
