案例詳情
王某與劉某于1996年1月登記結(jié)婚，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買了一套房屋，后把房產(chǎn)登記在劉某名下，該房屋一直對外出租。2009年，劉某與陳某簽訂一份房屋買賣合同，將該房屋以260萬元的價格出售給陳某。陳某通過房產(chǎn)登記查詢確認房產(chǎn)為劉某所有，并對房屋進行價格評估，在雙方確認后，將購房款交給劉某，然后雙方辦理了房屋過戶登記手續(xù)，陳某承擔購房的所有稅費和費用。王某后來發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被出售，遂起訴至法院要求確認劉某與陳某簽訂的房屋買賣合同無效。
法院觀點
法院在審理后認為，陳某與劉某之間簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，合法的民事法律關(guān)系受法律保護，該房屋買賣合同應(yīng)為有效合同。該房屋屬于王某與劉某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻共同財產(chǎn)，劉某的行為屬于無權(quán)處分，根據(jù)婚姻法司法解釋三第11條規(guī)定“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同的房屋，第三人善意購買，支付合理的對價并且辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”。因陳某的購房行為符合善意購買的條件，已經(jīng)支付合理的房款并且已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，遂法院駁回了王某的訴訟請求。
法律分析
一、法律如何規(guī)定夫妻對夫妻共同財產(chǎn)的處分權(quán)限？
根據(jù)《婚姻法》第十七條之規(guī)定，夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。針對該條規(guī)定，《婚姻法司法解釋一》第十七條作出如下解釋：
（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。
（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
通過上述規(guī)定，我們可以這樣理解，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)，這里的“處理夫妻共同財產(chǎn)”是指夫妻雙方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事項，其主要限制在維持家庭共同生活的費用、撫育子女的費用以及家庭成員所需的醫(yī)療費用等方面，任何一方都有權(quán)自己決定，無需另一方同意；但如購買或者出售房屋等對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定的，則需要由配偶共同決定處理，任何一方不得獨斷專行。因不動產(chǎn)的處分價值重大，一方擅自處分會嚴重損害他方權(quán)益。
二、擅自處分房屋所造成的損失，另一方應(yīng)如何維權(quán)？
上述案例中，王某難道只能啞巴吃黃連，有苦說不出嗎？其實不然。劉某將房屋出售后獲得的購房款，依然屬于夫妻共同財產(chǎn)。但劉某在擅自處分共同共有的房屋所造成王某的損失，若王某與劉某發(fā)生離婚糾紛，依據(jù)《婚姻法解釋三》第十一條第二款，王某可以向法院請求劉某賠償該部分損失。
夫妻一方擅自出售轉(zhuǎn)讓房屋時，另一方要想追回房屋，關(guān)鍵是看買受人是否善意取得，并不以是否已經(jīng)過戶登記為條件。依據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十一條、《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，若買受人不符合善意取得的條件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，法院應(yīng)予支持。
