一、離婚了房子該怎么辦?
根據(jù)購房款的出資主體、出資形式、房屋取得時間等因素的不同分割方式也不盡相同。但是對確定為夫妻雙方共同所有的房產(chǎn)主要遵循以下原則進行分割。
1、協(xié)議原則
按 照我國《婚姻法》對于離婚財產(chǎn)分割的當事人意思自治原則，夫妻在離婚時可以對共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，夫妻雙方可以通過簽署《離婚協(xié)議書》等書面約定對婚 姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋財產(chǎn)約定歸某一方所有;或者約定房屋財產(chǎn)歸某一方所有，由所有方對另一方予以適當?shù)呢泿叛a償。
2、財產(chǎn)均分原則
對 于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，一般予以平均分配，涉及到房屋財產(chǎn)的情況，如果房屋歸一方所有的，應當對另一方予以相當于房屋實際價值的一半的貨幣補 償。如果該房屋在存在按揭、抵押貸款等，應當約定該按揭、抵押貸款由誰歸還，通常是由房屋所得者一方來承擔還款義務，因此，補償另一方時應當按房價扣除貸 款余額后的凈房價的一半計算。實踐中，往往由于按揭或抵押貸款未予償致使在雙方辦理離婚登記后無法馬上進行房屋產(chǎn)權(quán)的過戶。因此，在離婚協(xié)議中應當約定房 屋何時過戶，以及一方配合過戶的附隨義務，同時盡量在協(xié)議中約定防止對方不配合房屋過戶的制約條款，以確保到時房屋順利過戶。另外，在處理房屋財產(chǎn)的過程 中，還應當根據(jù)房屋的具體情況，適用照顧子女和女方權(quán)益的原則、照顧無過錯方原則、照顧生活困難方等原則進行處理。
3、競價、評估及拍賣
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第20條規(guī)定：“雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：
(1)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應當準許;
(2)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應當給予另一方相應的補償;
(3)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。”因此實踐中，雙方可以采取競價的方式分割房產(chǎn)，價高者得房，同時補償對方一半的凈房價。這樣既有利于糾紛的解決，避免久拖不決，也可以照顧雙方利益，保障各方利益的最大化。
二、離婚過程中，雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院如何處理?
人民法院審理離婚案件，雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應當準許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評估機構(gòu)按市場價格對房屋做出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應當給予另一方相應的補償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
三、房地產(chǎn)估價應遵循什么原則?
1、合法原則
遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
2、最高最佳使用原則
遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
當估價對象已做了某種使用，估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：
(1)保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價;
(2)轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價;
(3)裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價;
(4)重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價;
3、替代原則
遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
4、估價時點原則
遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
5、公平原則
6、謹慎原則(抵押貸款項目)
