案例一 婚后購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)如何分割?
趙某(女)與張某(男)結(jié)婚兩年，靠省吃簡(jiǎn)用準(zhǔn)備了25萬(wàn)元，想一次付款購(gòu)買(mǎi)兩居室，但尚欠20余萬(wàn)元，趙某的父母支助了14萬(wàn)元，趙某另外向叔叔又借了10萬(wàn)元，可住進(jìn)新房2年多，張某竟然向趙某提出離婚，并向法院遞交了要求離婚的訴狀。由于趙某不同意，第一次起訴離婚δ果，辦年后，張某再次提起離婚訴訟，趙某眼見(jiàn)和好無(wú)望，同意離婚，雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)分割有異議，法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)我國(guó)《婚姻法》有關(guān)規(guī)定，該套房產(chǎn)是雙方登記結(jié)婚后所得，應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)由雙方協(xié)議處理，協(xié)議不成時(shí)，法院應(yīng)根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況并參照照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。
這套作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)估價(jià)40萬(wàn)元，因夫妻尚有趙某叔叔的借款10萬(wàn)元，所以，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的凈值只有30萬(wàn)元，雙方各有一半即為15萬(wàn)元。父母的14萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，無(wú)需返還?？紤]到趙某對(duì)房產(chǎn)的取得貢獻(xiàn)較大，因此房產(chǎn)歸趙某所有，補(bǔ)償15萬(wàn)給張某。張某關(guān)于趙某存有過(guò)錯(cuò)應(yīng)當(dāng)少分的主張，因?yàn)槿狈ψC據(jù)支持，法院û有采納。
案例二 對(duì)方婚前購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)增值我有權(quán)分享嗎?
李晨在在一家外企工作，薪資頗豐。2002年4月，在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，付款20萬(wàn)元，其余23萬(wàn)元貸款15年， 2002年10月，李晨認(rèn)識(shí)了張靜(女)，不久二人結(jié)為夫婦， 5年后，因?yàn)槔畛堪l(fā)現(xiàn)彼此性格不合，經(jīng)常爭(zhēng)吵，雙方感情淡漠，û有共同語(yǔ)言，互不關(guān)心，感情已無(wú)法挽回，李晨向法院提起離婚訴訟，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方共同償還貸款9.2萬(wàn)元。此時(shí)，李晨婚前所購(gòu)房產(chǎn)的市值已達(dá)90萬(wàn)元。雙方對(duì)夫妻其他共同財(cái)產(chǎn)的分割都û有異議，只是在談及房產(chǎn)的分割時(shí)，張靜主張?jiān)摲慨a(chǎn)在婚姻存續(xù)期間的增值部分應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，要求對(duì)這部分共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。李晨則認(rèn)為，該房產(chǎn)是自己的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，結(jié)婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。法院最終判決，準(zhǔn)予雙方離婚，但李晨不僅要支付46000元給張靜，即結(jié)婚期間償還按揭款的一半，還要與其分享房產(chǎn)增值部分。根據(jù)評(píng)估，法官認(rèn)為，在他們二人結(jié)婚期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付的按揭款產(chǎn)生的房產(chǎn)增值為18萬(wàn)多元，應(yīng)該一人一半，因此還要支付9萬(wàn)多元給張靜。
法院最終判決，準(zhǔn)予雙方離婚，但李晨不僅要支付26500元給張靜，即結(jié)婚期間償還按揭款的一半，還要與其分享房產(chǎn)增值部分。根據(jù)評(píng)估，法官認(rèn)為，在他們二人結(jié)婚期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付的按揭款產(chǎn)生的房產(chǎn)增值為7萬(wàn)多元，應(yīng)該一人一半，因此張愛(ài)國(guó)還要支付35000多元給朱曉敏。
問(wèn)題1：一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，離婚時(shí)房產(chǎn)如何處理?
分析：一般來(lái)說(shuō)，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，該房產(chǎn)就是一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)分割。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值，依附于婚前所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)生，由此引起的價(jià)值增值及虧損也應(yīng)當(dāng)歸屬于該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，不因婚姻關(guān)系的存續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
因此，離婚時(shí)，另一方主張對(duì)婚后增值部分進(jìn)行分割的，一般不會(huì)得到法院的支持，如案例2。
問(wèn)題2：一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)，如何分割?
分析：房產(chǎn)系一方婚前購(gòu)得，應(yīng)將房產(chǎn)視為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的增值依附于婚前所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)生，也應(yīng)當(dāng)屬于一方個(gè)人所有。但是房產(chǎn)共同還貸部分，也就是向銀行的借款應(yīng)視為買(mǎi)房一方的個(gè)人債務(wù)，因此婚后不論是由一方自己用工資還貸，還是用雙方工資還貸，都是夫妻的共同權(quán)益的付出，還貸的部分中包含對(duì)方一半的權(quán)益，離婚時(shí)一方要返還給對(duì)方。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來(lái)源于婚前財(cái)產(chǎn)，或雙方對(duì)此另有約定除外。
但是，并非所有案件都是遵循此原則處理，全國(guó)各地法院的判決結(jié)果也不相同。在上海，法院在處理該類(lèi)糾紛時(shí)，遵循的原則是，夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)證登記在自己名下的，該房產(chǎn)仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變?cè)摲慨a(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余δ歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)。對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。
實(shí)踐中，很多人主張房產(chǎn)增值部分應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)，上海以外的很多法院依據(jù)該觀點(diǎn)作出的判決不在少數(shù)。我們認(rèn)為，對(duì)于共同還貸一方是否有權(quán)分割房產(chǎn)增值部分，關(guān)鍵還是看夫妻雙方的共同還貸或其他共同勞務(wù)是否是房產(chǎn)增值的主要原因。如果是，那ô共同還貸一方有權(quán)要求分割增值部分收益，如兩人通過(guò)對(duì)房屋裝修使房產(chǎn)增值就是典型情況。如果房產(chǎn)增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無(wú)關(guān)，則共同還貸一方無(wú)權(quán)要求分割增值部分收益。
因?yàn)槲覈?guó)法律對(duì)此問(wèn)題û有明確規(guī)定，而學(xué)者們又對(duì)此看法不同，導(dǎo)致了各地司法實(shí)踐的不同操作，如果讀者遇到此類(lèi)問(wèn)題，建議咨詢(xún)當(dāng)?shù)厮痉ú块T(mén)或是律師具體的實(shí)踐操作。
問(wèn)題3：夫妻婚后出資(包括貸款)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)如何分割?
分析：這是最簡(jiǎn)單的一種情形：首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字還是雙方的名字，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是現(xiàn)實(shí)生活中很多夫妻會(huì)將孩子的名字加在產(chǎn)權(quán)證上，那ô分割時(shí)要保留孩子的份額。其次，明確產(chǎn)值，即明確房產(chǎn)價(jià)值，按市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)計(jì)算，不是按房屋購(gòu)買(mǎi)合同金額計(jì)算。該價(jià)值可以雙方協(xié)商確認(rèn)，協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。最后，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，要先將δ還貸部分除去，分割后由取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)承擔(dān)δ還貸部分的本金和利息。
問(wèn)題4：一方婚前以按揭貸款形式支付了所有房款，但婚后取得的產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸房產(chǎn)如何分割?
分析：此類(lèi)情形其實(shí)就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題。目前，《婚姻法》對(duì)此û有明確規(guī)定，而實(shí)際上大部分家庭財(cái)產(chǎn)都是這種情況，在司法操作審判實(shí)踐中，有些地方的法院會(huì)認(rèn)為只要是房產(chǎn)證在婚后下達(dá)的，這房子就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)均等分割。但我們認(rèn)為這種操作顯失公平，產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意ζ著婚后取得房產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)。畢竟，婚前一方已通過(guò)銀行將所有房款付清，財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致。所以，這類(lèi)情形原則上也應(yīng)將房產(chǎn)視為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)此類(lèi)糾紛，上海法院司法實(shí)踐中遵循的也是這樣的原則。
問(wèn)題5：離婚時(shí)，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)的公房，如何處理?
分析：夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)的，該房產(chǎn)為共同所有。但從上海的實(shí)際出發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過(guò)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財(cái)產(chǎn)出資，將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房產(chǎn)時(shí)，一概不考慮原一方承租時(shí)的使用價(jià)值，也有失公允。因此，上海法院在實(shí)踐中，區(qū)分下列情形處理：
(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無(wú)法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值的單獨(dú)歸屬問(wèn)題。
(2)一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，女昏后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分，確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。
問(wèn)題6：父母為子女結(jié)婚所給付的購(gòu)房出資，是否均構(gòu)成對(duì)子女的贈(zèng)與?
分析：父母實(shí)際出資時(shí)，在具體意思表示不明的情形下，û有證據(jù)表明出資性質(zhì)的前提下，從社會(huì)常理出發(fā)，推定為贈(zèng)與。若當(dāng)事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當(dāng)然，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈(zèng)與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈(zèng)與的推定。什ô能證明是借貸而不是贈(zèng)與呢?實(shí)踐中的出資協(xié)議或借條都可以證明，此外還要以資金為線(xiàn)索，追查出資及其性質(zhì)是否真實(shí)。
實(shí)踐中，對(duì)于夫妻婚后父母出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有;若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能證明父母出資當(dāng)時(shí)的書(shū)面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的，一般宜認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥。
