一、法院處理房產(chǎn)分割的基本方式
(一)房屋價值的界定
離婚案件中，法院分割房產(chǎn)，一般是以房產(chǎn)現(xiàn)值作為分割的依據(jù)，而非購房時的價值。
房價的市值一般由當事人雙方估價后達成一致的意見;若不能達成一致的意見，一般由原告申請向法院評估，并預(yù)交評估費用，由法院委托相關(guān)評估機構(gòu)進行評估作價，以該評估報告作為分割的標準。一般評估報告的有效期從3個月到6個月不等。評估費用，一般在判決離婚后，由當事人雙方分擔。
(二)房產(chǎn)分割存在的問題
1、關(guān)于產(chǎn)權(quán)房是否系夫妻共同財產(chǎn)的界定標準及分割問題
實踐中，各地對于產(chǎn)權(quán)房是否系共同財產(chǎn)界定的標準存在差異，主要原因在于購買時間和取得產(chǎn)權(quán)時間有差異、繳納房款的進程、房產(chǎn)證是否取得個案有差異，這些因素都導(dǎo)致房產(chǎn)分割在離婚案件中司法實踐處理不一。
在北京地區(qū)，法院在分割產(chǎn)權(quán)房時一般會酌情考慮一套房子的實體分割，比如，將有二居室的房子判決一人一居室。
2、關(guān)于公房分割存在的問題
由于離婚糾紛中涉及的公房，可能是職工經(jīng)房改售房取得產(chǎn)權(quán)證的部分產(chǎn)權(quán)的房屋，也可能是婚前或者婚后購買但û有取得產(chǎn)權(quán)證的公房，經(jīng)濟利益涉及當事人及其所在單λ，處理問題較多。
對于“部分產(chǎn)權(quán)”公房的處理，司法實踐中一般會判決取得部分產(chǎn)權(quán)的一方，按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時當?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標準價，給予對方一定的經(jīng)濟補償。
3、關(guān)于承租公房的承租權(quán)問題
目前，關(guān)于處理承租公房法律依據(jù)主要是最高人民法院1996年2月5日頒布的《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》。
(三)判斷產(chǎn)權(quán)房是否系夫妻共同財產(chǎn)的標準的司法實踐
1、已取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)
有些法官認為，對于私房和具備產(chǎn)權(quán)證且可以上市交易的公房，一般按照房產(chǎn)證頒發(fā)的時間來界定房產(chǎn)是否系夫妻共同財產(chǎn)。理由是，根據(jù)民法物權(quán)原理及我國房屋管理政策，一般情況下，房屋權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序。只有辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記或者過戶手續(xù)，才能真正取得房屋所有權(quán)。因此，對于在婚姻案件中涉及房產(chǎn)分割，若系爭房產(chǎn)是結(jié)婚登記以后取得房屋所有權(quán)的，應(yīng)該認定為夫妻共同財產(chǎn)，無論該房屋在何時購買以及房款如何交納。但在分割房屋時，應(yīng)考慮相關(guān)因素，如果在婚姻登記之前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)該認定為夫或妻一方的個人財產(chǎn)，不能作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
2、尚δ取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)
(1)一方婚前購買，房款繳清，但產(chǎn)權(quán)證δ辦理完畢。此種情況，一般認定該房系一方個人財產(chǎn)為宜。
(2)一方婚前簽訂購房合同繳納部分房款，部分房款系婚后繳納，在離婚時，房產(chǎn)證仍δ辦理完畢。此種情況，以房產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)歸一方，但以夫妻共同財產(chǎn)繳納的房款屬共同財產(chǎn)予以分割為宜。
二、對公房使用權(quán)糾紛的處理
(一)對相關(guān)司法解釋的把握和理解
隨著我國城市住房建設(shè)進程的深化，絕大多數(shù)公房已經(jīng)過房改變成了產(chǎn)權(quán)房。但仍有一小部分公房所有權(quán)并δ出售，因此，有必要在這里探討一下承租公房使用權(quán)在離婚時的分割。
顧名思義，“公房”就是“公家”的房子，使用者不具有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。因此，夫妻在離婚時，法院只會判決使用權(quán)的歸屬，而不會涉及房產(chǎn)權(quán)問題，最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。但是，自從2001年新修訂的《婚姻法》實施后，最高人民法院下發(fā)了兩個關(guān)于適用《婚姻法》的司法解釋，特別是《婚姻法司法解釋(二)》，對于婚前財產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化進行了廢除，因此，最高人民法院原《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應(yīng)當歸于無效。處理離婚時的公房承租權(quán)時，可根據(jù)“具體情況、具體分析”原則，分為以下幾種情況由法院酌情赴理：
1、婚前取得承租權(quán)的情況
由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，因此，無論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年，或5年，或10年，或20年，房屋均應(yīng)歸該方享有。對此，《婚姻法司法解釋(一)》第19條有明確規(guī)定，“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。”
2、婚前一方承租的本單λ的房屋，離婚時，雙方均為本單λ職工的，房屋如何分割?
婚前一方即已取得公房承租權(quán)，離婚時，雙方均為本單λ職工的，由于這一情況的發(fā)生只涉及雙方身份關(guān)系的變更，因此，不影響公房承租權(quán)的歸屬，即這一情況下，承租權(quán)仍歸該一方享有。
3、一方婚前借款取得承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的
在此情況下，把承租權(quán)判令由原享有的一方享有，并判令由該方按照婚后共同償還借款數(shù)額的一半給予另一方補償，是符合現(xiàn)行法律規(guī)定且比較合理的一種處置方式。
4、婚前一方取得承租權(quán)，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，“承租房屋拆遷時，如果被拆遷入(即公房所有權(quán)人)與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷入應(yīng)當對被拆遷入實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租”。雖然在這種情況下，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)還是應(yīng)該歸原享有承租權(quán)的一方享有。
5、夫妻雙方單λ投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的，屬夫妻共同財產(chǎn)。
6、一方將其在婚前承租的本單λ的房屋，交回本單λ或交給另一單λ后，另一方單λ另給調(diào)換房屋的，這種情況和第4種情況基本一樣，因此，在公房承租權(quán)的處置上，也應(yīng)該是一樣的。其實，在現(xiàn)實中，可能還存在其他類似的情況。或者是這棟房屋的承租權(quán)變?yōu)榱四菞澐课莸某凶鈾?quán);或者是這棟房屋的承租權(quán)因拆遷變?yōu)樨泿?或者其他財產(chǎn)形態(tài)，在這些情況下，只要后一種財產(chǎn)形態(tài)形成完全是基于原來存在的承租權(quán)，則后一形態(tài)之下的財產(chǎn)，無論是承租權(quán)，或者是貨幣，或者是股票、基金等，都應(yīng)該歸夫妻一方享有。
7、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的，使用權(quán)歸雙方共有。
8、其他應(yīng)當認定為夫妻雙方均可承租的情形。這是一個彈性條款，給法院以自由裁量權(quán)，當法院認為如果將公房承租權(quán)判給一方顯失公平，或有其他嚴重不妥的后果時，可以運用這一條款酌情處理。
另外，根據(jù)司法實踐經(jīng)驗，在處理公房承租權(quán)歸屬的原則可以從以下幾點把握：
1、照顧撫養(yǎng)子女的一方。夫妻離婚反目，最受傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境，將房子判給帶孩子一方，合情合理，百姓擁戴。此外，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，2周歲以下的孩子，一般應(yīng)判歸女方撫養(yǎng)，希望女方注意。
2、男女在同等條件下，照顧女方。這不是“女士優(yōu)先”的問題，而是在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。
3、照顧身心殘疾或生活困難的一方。身心殘疾好理解，也應(yīng)當照顧。“生活困難”就要從雙方的收入和當?shù)氐膶嶋H生活水平，參考其他因素酌情考慮了。
4、照顧無過錯一方。比如，一方有婚外情，有《婚姻法》第46條規(guī)定的情形，或是有不良嗜好，或是道德品質(zhì)敗壞等。
5、取得代管房或自管房單λ的意見。畢竟房子是人家的，還需要聽取人家的意見，
6、其他方法
(1)雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)采用競價方式由出價高者得。
(2)一方主張公房承租權(quán)的，由評估機構(gòu)對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款做出評估，取得房屋承租權(quán)或所有權(quán)的一方應(yīng)當按照評估價的一半為標準給予另一方相應(yīng)的補償。
(3)雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單λ同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價款進行分割。
(4)雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單λ也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構(gòu)評估價的一半為標準向另一方做出補償。
(二)公房使用權(quán)的補償
離婚時，若夫妻一方取得了公房的使用權(quán)，則û有分得使用權(quán)的另一方是否能得到補償，則要具體情況具體分析：
1、如果û有取得使用權(quán)的一方，本來就無權(quán)要求承租公房，û有補償。
2、如果雙方均有權(quán)要求取得使用權(quán)，但法院判歸了一方，得到房屋使用杈的一方應(yīng)當向û有得到房屋使用權(quán)的一方進行適當補償。
那ô，“適當補償”的標準如何界定呢?
上海審判機關(guān)的意見認為，部分公有住房可以按照優(yōu)惠政策以一定的價格獲得所有權(quán)，而所有權(quán)房屋具有市場價值，因此，該所有權(quán)房屋的市場價值由兩部分組成：一是原公有住房使用權(quán)的價值;二是購買售后公房產(chǎn)權(quán)投入的資金。由此可見，公有住房使用權(quán)具有經(jīng)濟價值。公有住房不能上市交易，因而無法直接衡量其價值。而購買售后公房產(chǎn)權(quán)的資金計算有明確的政策規(guī)定，所以售后公房的產(chǎn)權(quán)市場價值扣除購買售后公房產(chǎn)權(quán)投入的資金，即可視為公房使用權(quán)價值。當夫妻雙方均可承租的公房又以共同財產(chǎn)購買產(chǎn)權(quán)時，房屋的市場價值系雙方的共同財產(chǎn);當夫妻均可承租的公房δ購買產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)以公房使用權(quán)價值作為計算依據(jù)，以確定不承租房屋一方可得的經(jīng)濟補償。
(三)“部分產(chǎn)權(quán)”公房的處理
分得房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時當?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。如果雙方都爭房子所有權(quán)，對于“部分產(chǎn)權(quán)”部分，可競價解決。誰出價高房子判歸誰。
應(yīng)當指出的是，這是20世紀90年代的司法解釋的規(guī)定，根據(jù)最新的《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定：離婚時，雙方對尚δ取得所有權(quán)或者尚δ完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。
(四)“軍產(chǎn)房”的處理
《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條件》第4條規(guī)定：“軍隊房地產(chǎn)的權(quán)屬統(tǒng)歸軍委、總部。其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍由各級后勤基建營房部門歸口管理，按其用途分別由有關(guān)業(yè)務(wù)部門具體負責使用和管護。”根據(jù)這一規(guī)定，軍隊房地產(chǎn)的權(quán)屬由中國人民解放軍總后勤部代表行使，禁止任何單λ或者個人丟棄，而損壞或者擅自處置軍隊房地產(chǎn)，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。因此，營房當事人無權(quán)要求分割。
對于營房，當事人只有居住權(quán)，無其他權(quán)利，既不能購買，也不能置換或上市交易。若婚姻關(guān)系解除，基于軍人配偶身份共同居住的當事人無權(quán)主張居住權(quán)，營房不具備福利分房的性質(zhì)，也不具備一般公有住房所具有的價值屬性。因此，軍人配偶一方，只能在離婚時，根據(jù)《婚姻法》第42條，要求對方給予經(jīng)濟幫助。
三、產(chǎn)權(quán)房的分割與處理
(一)離婚時常見產(chǎn)權(quán)房分割的類型與處理方法
1、還δ取得產(chǎn)權(quán)或δ取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋
根據(jù)《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，離婚時雙方對尚δ取得所有權(quán)或者尚δ取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宣判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得完全所有權(quán)后，再由任何一方另行向法院起訴。這類房屋包括當事人用標準價購買的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房改房以及當事人購買的但在離婚時還δ能辦理產(chǎn)權(quán)的各類房屋。
2、一方在婚前已取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋
一方在婚前已取得產(chǎn)權(quán)證，不管有û有支付全部購房款，房屋產(chǎn)權(quán)都應(yīng)歸該一方所有。即使在婚后用共同財產(chǎn)支付了部分的購房款，也不影響房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，只是在這種情況下，另一方有權(quán)就這部分用共同財產(chǎn)支付的購房款要求分割或要求獲得補償。
3、雙方婚后出資(包括貸款)取得的房屋
(1)明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。
(2)明確房屋價值，按市場現(xiàn)價計算，不是按購買合同金額計算。
(3)分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。因為涉及貸款，所以，要首先將δ還貸部分除去。比如，一套房子的購買價是100萬元，首付30萬元，貸款70萬元，現(xiàn)值120萬元，δ還貸款是60萬元，夫妻可以分的部分就是120萬元減去60萬元等于60萬元，ÿ人可分得30萬元。取得房子的一方應(yīng)當給付δ得房一方30萬元。由得房一方繼續(xù)承擔δ還貸部分的本金和利息。
4、一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證的房屋
夫妻一方婚前支付了全部房款并取得了產(chǎn)權(quán)證，就完全合法擁有了房產(chǎn)的物權(quán)，其增值部分，根據(jù)物權(quán)法原理，應(yīng)屬一人所有。
5、一方婚前支付了部分房款并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房屋
雖然房產(chǎn)系一方婚前購得，但共同還貸部分，不論是由一方自己用工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認定為夫妻共有權(quán)益，另有約定除外。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于婚前財產(chǎn)，該部分不應(yīng)認定為共同財產(chǎn)。
6、一方婚前支付了部分房款，婚后取得的產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房屋
一種意見認為，產(chǎn)權(quán)證量然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意ζ著婚后取得房產(chǎn)就應(yīng)當是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分。畢竟，財產(chǎn)期待的權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致。婚后取得產(chǎn)權(quán)證這一事實絕不意ζ著婚前個人財產(chǎn)權(quán)益婚后向夫妻共同財產(chǎn)形式轉(zhuǎn)化。
另一種意見認為，夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無論登記于一方還是雙方名下，均應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半;尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。
目前，以上兩種意見，各地法院都有判例。
最高人民法院民一庭對此類房屋處理的意見是，婚前男、女任一方按揭貸款所購買的房屋，婚后共同付款，離婚時尚δ付款完畢的房屋的處理方法是，對采取住房抵押貸款方式購買商品房δ付清全部房價款的房屋屬于尚δ取得所有權(quán)的房屋，在離婚訴訟時不應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。但這個規(guī)定在實踐司法審判中并δ被采納，法院一般會判決得房一方繼續(xù)還貸，處理房屋分割。
7、一方婚前支付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚δ取得房產(chǎn)證的房屋
根據(jù)《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，離婚時，雙方對尚δ取得所有權(quán)或者尚δ完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由另一方另行向法院起訴。
8、婚前雙方出資，但婚前辦理產(chǎn)權(quán)證只有一方名字的房屋
實踐中還有這樣的情況，男女戀愛期間感情自感不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，合同及產(chǎn)權(quán)證只寫了另一方的名字，一方û有寫進去。離婚時，另一方不承認一方有出資，在不能證實自己有出資且不是贈與的前提下，一方的權(quán)益法院是無力保護的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院是無法判決另一方給付一方補償款的。因此，在婚前購房時，這些賬一定要算清楚，不要以為感情好一切都會好，到時后悔晚矣。
(二)產(chǎn)權(quán)證取得時間與是否是共同財產(chǎn)的認定
關(guān)于離婚案件中涉及的房產(chǎn)分割問題，有些省市的法院制定了一些適用本地區(qū)的審理提導(dǎo)意見，比如，上海、深圳、江蘇省等。以深圳市中級人民法院為例，該院規(guī)定：深圳市中級人民法院《關(guān)于審理婚姻案件的指導(dǎo)意見(試行)》第33條規(guī)定：夫奏一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)證登記在該方名下的，該房屋為其個人婚前財產(chǎn)。另一方婚后參與清償貸款，不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，但對已歸還的貸款中另一方以個人財產(chǎn)清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當全部返還;以夫妻共同財產(chǎn)清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當返還其中的一半。
產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但另一方有證據(jù)證明婚前購房時，其也同意出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為產(chǎn)權(quán)登記人的個人財產(chǎn)，剩余δ歸還的債務(wù)，為其個人債務(wù)。但對首期款和已歸還的貸款中屬于另一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當予以返還。
一方婚前購買的房屋，另一方有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)，分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進行處理，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但對于存在當事人出資比例懸殊，且婚后確δ共同生活，或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，可參考當時的出資比例對房產(chǎn)進行分割，不宜各半分割。
雙方對夫妻共同財產(chǎn)中已取得產(chǎn)權(quán)證的商品房和已取得“紅本”的安居房的價值及歸屬無法達成協(xié)議，雙方均主張房屋所有權(quán)且一方不同意競價的，應(yīng)當在評估確定市場價的基礎(chǔ)上進行分割、補償。
雙方對共同財產(chǎn)中已取得“綠本”的安居房的價值及歸屬無達成協(xié)議，雙方均主張房屋所有權(quán)且一方不同意競價的，應(yīng)當在評估確定市場價的基礎(chǔ)上，按照照顧子女和婦女權(quán)益的原則判決房產(chǎn)歸屬，以市場價減去取得房產(chǎn)一方“綠本”轉(zhuǎn)“紅本”所需補交的差價及稅費為補償另一方的基數(shù)確定補償另一方的數(shù)額。
離婚訴訟中，婚前有夫妻一方承租、或父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，其公房使用權(quán)本身蘊涵的價值，根據(jù)《婚姻法司法解釋(二)》第19條的規(guī)定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為共同所有。但從上海的實際出發(fā)由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財產(chǎn)出資，將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允，對此我們認為，實踐中可區(qū)分下列情形處理：
(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值的單獨歸屬問題。據(jù)此，作者認為，雖然婚前一方承租了公房，但取得該公房使用權(quán)û有支付相當?shù)膶r，或支付的價格相對較低，后該公房又在婚姻關(guān)系存續(xù)期間買成產(chǎn)權(quán)房，在離婚時，該房一般按共同共有原則分割，分割比例相差應(yīng)該木大。
(2)一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價值按共同財產(chǎn)分割。據(jù)此，作者認為，因為有的公房可以轉(zhuǎn)承租，因此，如果一方婚前取得的公房使用權(quán)是通過支付了相當?shù)膶r取得的，后來在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，公房又被買成產(chǎn)權(quán)房，這種情況下，雖然該房系共同所有，但必須扣除原來一方購買承租權(quán)支付的錢款后再予以分割，這也是好理解的。實踐中，當時支付的購買使用權(quán)的錢款可能比較少，但后來買成產(chǎn)權(quán)后房價漲得很高，按照此條的理解，不論房價上漲多少，在計算一方購買承租權(quán)支付的錢款時，仍應(yīng)按當時實際發(fā)生的錢款數(shù)額計算，而不應(yīng)考慮房價上漲因素。
(3)對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價值可參考《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理。
關(guān)于子女購房父母出資的問題，上海市高級人民法院的指導(dǎo)意見認為，父母為子女結(jié)婚所給付的購房出資，是否均構(gòu)成對子女的贈與，當事人婚后，父母為雙方購房出資，產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻一方名下的，是否可認定父母的購房出資是明確表示為向夫妻一方的贈與的問題，從《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定，父母為子女結(jié)婚購房的出資，應(yīng)當認定為……贈與的規(guī)定來看，我們認為，條文中的應(yīng)當認定，是在父母實際出資時，其具體意思表示不明的情形下，從社會常理出發(fā)，推定為贈與。若當事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當然，該證據(jù)應(yīng)當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。
(三)父母參與購房出資的處理
根據(jù)《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定：(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資：視為對自己子女的贈與，另有約定除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資：視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。
實踐中，還存在一種情況，就是在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是父母借的，而不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實。對于這種情況，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進行實質(zhì)審查，因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在本案中對房屋進行分割的同時，會告知主張存在債權(quán)的一有可另案起訴。
(四)住房補貼與公積金的處理
司法實踐中，對于住房補貼與公積金的處理，基本采用以下方法：對于雙方都有住房補貼或公積金的，計算出雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間各自尚存的資金總額，通過折抵的方法，由一方給予另一方差價補償，使雙方所得資金額相當;對于僅有一方持有住房補貼與住房公積金的，直接予以各半分割。鑒于住房補貼與住房公積金的提取需要滿足一定的條件，因此，法院往往判決當事人以現(xiàn)金折款的方式來直接承擔給付的義務(wù)。
四、房產(chǎn)權(quán)利人的記載與產(chǎn)權(quán)分割的關(guān)系
(一)離婚案件中不能直接處理涉及案外人的房產(chǎn)
比如，有自己子女的名字，或有父母的名字。對此種情況，法院一般不會將第三人追加進來，而是：(1)根據(jù)當事人的申請，對房屋部分不予審理，告知當事人另案起訴;(2)根據(jù)當事人的申請，將此案中止審理，告知當事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)另案的判決結(jié)果，分析夫妻權(quán)益部分。
最高人民法院在相關(guān)問答中已經(jīng)強調(diào)，對家庭共有房屋的分割問題可告知當事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應(yīng)將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同訴訟人。離婚訴訟涉及家庭共有房屋的分割，在法院中止離婚訴訟后，離婚訴訟的夫妻及家庭成員均不提起訴訟對房屋進行確權(quán)和分割，法院可向當事人釋明不起訴對房屋進行確權(quán)分割的法律后果，征詢其對家庭共有房屋中涉及夫妻共有部分的分割意見。如果當事人同意在該案中不主張人民法院對該房屋進行繼續(xù)分割的，則案件恢復(fù)審理;如當事人堅持分割，則法院可限定其向法院提起訴訟的期限，逾期則告知當事人另案處理，離婚訴訟恢復(fù)。
(二)物權(quán)登記意義的司法實踐
根據(jù)目前的審判實踐，只要在房屋產(chǎn)權(quán)證上記載有產(chǎn)權(quán)份額，離婚析產(chǎn)時就應(yīng)當被分配到房產(chǎn)權(quán)益相應(yīng)的份額，除非房產(chǎn)權(quán)利記載人另有約定。
1、產(chǎn)權(quán)證是房屋權(quán)利歸屬的法定依據(jù)。除非另有協(xié)議，法院在認定房屋權(quán)利人時，非常強調(diào)應(yīng)當以房產(chǎn)證記載的權(quán)利人為準。
2、即使某一共同共有的權(quán)利人，在購買房屋時û有出資，但由于其名字記載于產(chǎn)權(quán)證之上，因此，其他共有人也不能以該共有人在購房時û有出資為由，在共有關(guān)系終止時，剝奪其房產(chǎn)分割的權(quán)利。比如，某男女在婚后夫妻出資購房時，在房產(chǎn)證上加有某男之父的名字，即使某男之父一分錢也û有出，但因為其為產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人，因此，在析產(chǎn)時，某男之父仍有分割到該房1/3左右房產(chǎn)份額的權(quán)利。
3、即使某一共同共有的權(quán)利人，在購買房屋出資時，表示其出資已贈與另一共有人,但由于該共有人的名字仍登記在房產(chǎn)證中，因此，該共有人仍然對房有份。比如，某男女在婚后出資購房時，某男之父也參與出資，即使某男之父表示其出資部分是贈與某男與某女，但若某男與某女仍同意將某男之父的名字記載于房地產(chǎn)權(quán)證上，就應(yīng)視為某男之父仍為房屋產(chǎn)權(quán)人之一，即區(qū)分債權(quán)與物權(quán)，若分家析產(chǎn)時，某男之父仍有產(chǎn)權(quán)份額。
4、共同共有的產(chǎn)權(quán)人在共有關(guān)系終結(jié)進行析產(chǎn)時，若無其他約定，一般會按等分原則處理，兼顧財產(chǎn)來源。
五、婚前房產(chǎn)出售后再購房在離婚時的處理
在結(jié)婚后，一方如何處置婚前購房，是非常應(yīng)該引起重視的。作為律師，應(yīng)給予當事人以下建議：
1、保存好婚前購房的預(yù)售(買賣)合同的原件及付款發(fā)票
婚前購房的合同以及發(fā)票，是證明房產(chǎn)歸己所有的有效證據(jù)，必須慎重保存。
2、若將婚前房產(chǎn)婚后出售，最好將共同還貸部分留存
婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金，該筆現(xiàn)金為個人婚前財產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留，以便在發(fā)生爭議時作為共同財產(chǎn)處理，或在雙方一致認可后進行花銷，而對于個人財產(chǎn)部分可單獨自由處置。
3、售房款資金規(guī)范管理
售房后，不論是定金，還是首付款和其他筆付款，應(yīng)盡量由下家打人一個賬戶內(nèi)，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作，造成資金來源和去向說不清、舉證不能的境況。ÿ次存、取款，保存好資金存取款憑條。
4、買賣交易盡量轉(zhuǎn)賬，一般不要采用提現(xiàn)交易
轉(zhuǎn)賬的支付方式，資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出，產(chǎn)生糾紛時容易查清。但若是現(xiàn)金交易，資金來源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時很難說清，容易產(chǎn)生爭議。
5、產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下
若用婚前房產(chǎn)婚后比售的錢款再購房，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，即使購房款為夫妻一方個人財產(chǎn)，但因?qū)懺陔p方名下，故房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共同共有，離婚時自然作為共同財產(chǎn)予以分割。但若登記在一方名下，另一方便不能自然擁有房產(chǎn)權(quán)利。
6、貸款盡量以一人名義
即使購房時用的全部是一方的資金，購房合同也是登記在一方名下，既然一方同意δ出資的另一方在共同抵押權(quán)人處簽字，便可推斷意ζ著認可自己出資所購的房產(chǎn)為共同共有，造成糾紛時對自己不利，所以盡量以一人名義貸款，若能不貸款最好。
當然，若能采用夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的書面方式示明房產(chǎn)的歸屬最佳。
六、離婚后原共有房屋如何出售
離婚后，將原共有房屋進行出售在社會生活中也是較為常見的。一般情況下，可能會遇有以下幾種情況：
第一種：原共有財產(chǎn)的房產(chǎn)在夫妻一方名下，且根據(jù)離婚協(xié)議，在得房一方名下，離婚后房屋如何出售?
比如，一對夫妻離婚之前，房產(chǎn)登記在男方名下，且銀行貸款男方是主貸人，離婚后，根據(jù)離婚協(xié)議房產(chǎn)歸男方所有。現(xiàn)男方欲賣房，只需要利用下家的首付款將銀行貸款還清，再與下家辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)即可，不需要女方的配合。
第二種：原共同財產(chǎn)的房產(chǎn)在夫妻一方名下，但根據(jù)離婚協(xié)議，產(chǎn)權(quán)登記記載的一方不再享有房產(chǎn)權(quán)利，房產(chǎn)歸屬û有記載為產(chǎn)權(quán)登記一方，如何處理?
比如，一對夫妻離婚之前，房產(chǎn)登記在男方名下，且銀行貸款男方是主貸人，離婚后，根據(jù)離婚協(xié)議房產(chǎn)歸女方所有。 若女方賣房，首先須辦理產(chǎn)權(quán)證的變更登記手續(xù)。即房產(chǎn)由男方名下轉(zhuǎn)為女方名下。在這個過程中，銀行抵押合同變更是最為重要的，因為銀行若不同意變更主貸人，產(chǎn)權(quán)變更登記為女方就會存在困難。當然，還有一種操作，就是整個賣房過程由男方操作，即以男方名義售房，在此操作過程中，需要有一個專門對此的雙方協(xié)議，特別是要注意應(yīng)指定下家放款直接到女方指定的賬戶問題。
第三種：原共同財產(chǎn)的房產(chǎn)在夫妻雙方名下，銀行貸款在男方名下。根據(jù)離婚協(xié)議，房產(chǎn)歸男方所有，現(xiàn)男方欲賣房如何處理?
在這種情況下，若將房產(chǎn)登記變更為男方名下，再售房顯然手續(xù)較為煩瑣。因此，只需女方配合男方進行售房即可。因此，只要男方和女方達成一個協(xié)議，約定女方只是配合信房，售房過程中的一切稅費以及據(jù)此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)均由男方承擔即可。另外，在協(xié)議中，男女雙方也可以約定由男方在收到下家售房款的一定期限內(nèi)，將男方依離婚協(xié)議應(yīng)付給女方的補償款一次付清。
七、夫妻購房父母出資離婚時的處理
(一)購房出資，不等于擁有產(chǎn)權(quán)
有些父母認為，自己在購買房產(chǎn)過程中出了資，就對購買的房屋擁有所有權(quán)。但事實上，根據(jù)我國法律規(guī)定，只有出現(xiàn)在房產(chǎn)證上的權(quán)利人才能被看做房產(chǎn)所有人。對內(nèi)而言，只有在有各方共同簽字的書面產(chǎn)權(quán)約定時，父母出資才能作為享有產(chǎn)權(quán)份額的憑證。
我國《婚姻法》及最高人民法院《婚姻法司法解釋(二)》規(guī)定，當事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。對于四方簽訂的出資協(xié)議，若父母希望明確他們對房屋擁有所有權(quán)，應(yīng)當在協(xié)議中寫明四方按出資比例按份共有房產(chǎn)，承擔相應(yīng)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利和義務(wù)。共有關(guān)系的產(chǎn)生，只有基于法律規(guī)定或合同約定兩種方式。前者主要是夫妻財產(chǎn)共同共有，后者就必須有明確的約定了。
(二)產(chǎn)權(quán)證上最好登記名字
根據(jù)我國《民法通則》和相關(guān)法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的取得和變動采取公示主義，并以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。房屋作為一種不動產(chǎn)，所有權(quán)自然也應(yīng)以登記的內(nèi)容為準，即只有在產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人才是該房屋的所有權(quán)人。如果父母出資幫助購房，最好能在產(chǎn)權(quán)證上寫上自己的名字，或者父母與子女及其配偶簽訂一份借款協(xié)議，并保存好銀行匯款等相關(guān)憑證，那樣對日后維護自己的合法權(quán)益會比較有利。
(三)不打借條難以成立借款關(guān)系
還有一些父毋在出資的時候，直接將現(xiàn)金交給了兒女，基于親情，一般不會讓自己的兒女出具借條。在小夫妻倆感情好時，一切都不是問題，但如果兩人鬧離婚，問題就來了。借錢的時候，不打借條，又是給付的現(xiàn)金，如果今后發(fā)生了糾紛，將很難保障債權(quán)人的權(quán)利。同時，為了保險起見，在出具借條時，應(yīng)當注明款項的用途，或者要求自己子女及他們的配偶在借條上簽名，只有這樣，才能萬無一失地由小夫妻兩人共同成為借款的償付義務(wù)人。面子事小，損失事大。
(四)贈與錢款時明確指向一方
我國《婚姻法》明確規(guī)定，夫妻婚后，遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)為一方的個人財產(chǎn)。為了保護自己的財產(chǎn)在交給孩子使用后不會發(fā)生價值貶損，建議贈與給孩子時，明確指比該贈與是給孩子個人的。
結(jié)婚后，父母完全出資并將產(chǎn)權(quán)證登記在自己子女的名下，在實踐中，法院會認為這樣的情況是向自己子女的單方贈與，出于維護家庭和睦的角度考慮，這種情況不會有書面的協(xié)議，但并不會妨礙實際出資時父母真實的意思表示。一般來說，如果產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻雙方名下，往往就會推定為對雙方的贈與。
