房屋被夫擅自出賣 主張無效被判敗訴 房屋被夫擅自出賣 主張無效被判敗訴
一、拆遷安置
2001年4月18日，淮安市楚州區拆遷辦因漕運廣場建設規劃需要，對該區淮城鎮居民程楠與方其夫妻倆在該區東門大街共有房屋（產權證僅登記方其一人）4間進行拆除時，與程楠（當時方其不在家）簽訂了拆遷補償安置協議書一份。協議約定拆遷辦采取產權調換的安置方式，將淮城鎮漕運小區2區3號樓601室期房一套補償給程楠與方其夫妻倆。協議簽訂后，程楠在房屋拆除無處安身的情況下，便到上海親戚家借住。臨走前，考慮到自己與丈夫關系一直不好，便將拆遷補償安置協議書交給其女兒方靈保管，囑咐女兒等安置房建好時，隨時與其聯系。
二、越權賣房
2003年3月17日，方其從外面回來與女兒方靈串通，瞞著程楠與第三人許濤簽訂轉戶協議書一份，將安置房轉讓給許濤所有。協議簽訂后，許濤向區拆遷辦交納了安置房差額余款33217元，并付給方其購房款103711元。2004年1月2日，許濤憑上述轉讓協議登記取得了該安置房屋所有權證。
三、提起訴訟
2005年9月，程楠聽人說漕運小區安置房已全部建好并已落實安置，便與女兒方靈聯系，詢問有關情況。方靈謊稱拆遷補償安置協議書遺失，以正在與拆遷部門交涉為由搪塞其母。其母不信，便于同年國慶期間自行回楚州了解情況，方知房屋已被他人買走。氣憤不已的程楠在與其丈夫、女兒及購房者許某理論無果的情況下，遂于2006年1月9日以其丈夫、女兒及購房者許某為共同被告向楚州區人民法院院提起訴訟。
四、對簿公堂
2006年4月27日上午，楚州區法院在大法庭公開開庭審理了此案，法庭上，雙方當事人雖對賣房事實無爭議，但對應承擔的責任卻分歧較大，為此雙方當事人及代理律師唇槍舌劍，各不相讓，展開了激烈的辯論：
原告程楠訴稱，被告方靈、方其在我不知情的情況下將安置房屋賣給了被告許濤，三被告的惡意行為嚴重侵犯了我的合法權益。為此，請求法院確認三被告房屋買賣行為無效，并責令被告許濤從原告房屋中遷出。
被告方靈則辯稱，賣房是方其的事，我只是見證人，應由方其負責，與我無關。
被告方其未作答辯。
被告許濤則辯稱，我買房已近三年，原告訴稱不知情與事實不符。請求駁回原告的訴訟請求。
五、法庭判決
法庭經過慎密審理后認為，本案系房屋買賣合同糾紛，雙方買賣房屋意思表示真實，合同內容不違反法律禁止性規定，應視為有效合同。被告方其與原告程楠系夫妻關系，對共有財產有平等的處理權。且方其是被拆遷房屋的原登記所有權人，又持有原告簽字的拆遷安置協議書，被告許濤并不知道原告家庭及夫妻關系長期不和，其根據日常生活經驗判斷，有理由相信方靈會征求原告的意見，并將相關情況告知給原告。也完全有理由相信轉讓拆遷安置房屋是方其夫妻共同意思表示。故許濤在本案中屬于善意第三人，原告程楠不能以不同意或不知道為由對抗善意第三人。被告方其、方靈在未經原告同意的情況下轉讓拆遷安置房屋，侵害了原告的房屋共有權，原告程楠可以向被告方靈、方其主張要求賠償損失。但由于本案是確認之訴，與損害賠償不是同一法律關系，原告可另行提起訴訟。被告許濤在交付全部購房款項并領取了房屋產權證書，已依法取得了現房屋的所有權。故對原告要求被告許濤遷出房屋的訴訟請求，亦不予支持。
2006年4月28日法庭依法作出判決：駁回原告程楠的訴訟請求。
六、法官評析
本案是一起特殊的房屋買賣糾紛。主要涉及的是我國民法關于物的追及權問題。民法規定，行為人無權處分他人之物或越權處分共有之物，如受讓人在受讓時知道或應當知道行為人系無權處分或越權處分，仍與行為人進行民事轉讓行為的，屬惡意第三人，原物的所有權人對該轉讓物享有無限追及權，即有權要求第三人返還原物。如受讓人在受讓時不知道或不應當知道行為人系無權處分或越權處分，而與行為人進行民事轉讓行為的，屬善意第三人，原物所有權人的主張不能對抗第三人，即對原物不享有追及權，無權要求第三人返還原物。只能向行為人主張賠償損失。本案中，被告方其作為房屋共有人一方未經另一方共有人同意擅自處分房屋這樣重大共有物，是越權行為人；許濤在交易前并不知情，事后又支付了房屋對價款，應屬于善意第三人，原告程楠不能以自己不知情要求確認轉讓行為無效為由對抗善意第三人，故法院判決駁回是正確的。
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