離婚前簽訂的房屋分割協(xié)議的效力
司法實(shí)踐中常常會遇到這種情況，雙方在離婚前簽訂了處理房屋及其他財(cái)產(chǎn)的協(xié)議，后又因種種原因未辦理離婚登記，過一段時間在訴訟離婚調(diào)解時，寫明雙方無財(cái)產(chǎn)爭議。事后，一方反悔，稱原協(xié)議有效，要求按原協(xié)議履行。這種情況應(yīng)如何處理?
前一份協(xié)議是合法有效的民事合同，但是后來在法院調(diào)解書中的意思表示應(yīng)該視為對前一份協(xié)議的修改，因此，雙方在有法律強(qiáng)制力的法律文書中所明確的條款應(yīng)該視為對前份協(xié)議中權(quán)利義務(wù)的修改或放棄。故無權(quán)主張按原協(xié)議履行。
房屋分割協(xié)議簽訂應(yīng)注意
1.婚前購買的商品房，此處商品房指已經(jīng)在婚前付清購房款，該房屋屬于婚前購買房屋的一方所有;
2.對父母出資為子女購房的處理：
① 父母出資購買的房屋在婚前子女名下的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
② 當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
3.使用權(quán)性質(zhì)的房屋由一方在婚前承租的、婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不論房屋權(quán)屬證書登記在夫妻哪方名下的，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
4.婚前以一方名義購買的按揭商品房，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸還貸款的，在離婚時已經(jīng)取得房屋完全產(chǎn)權(quán)的:
① 婚前簽訂的商品房買賣買賣合同的那方是合同的當(dāng)事人，合同的權(quán)利義務(wù)由該方承擔(dān);
② 婚前由一方名義支付的首期屬于支付方個人財(cái)產(chǎn);
③ 該房屋在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的增值部分屬于夫妻雙方共同共有;
5.離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或完全所有權(quán)的房屋有爭議的，法院不對房屋的所有權(quán)作出判決，只能判決房屋由誰使用，等到取得所有權(quán)后另行起訴，解決最終的所有權(quán)歸屬問題。
6.夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，處理為：
① 雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;
② 一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;
③ 雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割。
7.對房屋增值部分的處理
房地產(chǎn)因其土地的稀缺性，使得其與其他的商品不同，一般商品隨使用時間的增加而貶職，而房地產(chǎn)有可能因種種原因增值，對于婚前購買的房屋，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分因?qū)儆诜蚱薰餐?cái)產(chǎn)，而原始部分屬于擁有產(chǎn)權(quán)的夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。
8.對生活困難方的幫助
離婚時候一方如依靠個人財(cái)產(chǎn)和離婚時分得的財(cái)產(chǎn)無法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏剑瑢儆谏羁嚯y人員，另外一方要對其進(jìn)行幫助，換句話說就是如離婚后一方無經(jīng)濟(jì)能力租賃房屋的，仍可以居住在離婚前的房屋內(nèi)。
