趙丹陽、吳卿夫婦與楊安慶、李和平夫婦均為某市一家中學(xué)的教師，并曾經(jīng)是該中學(xué)西大院教師宿舍的隔壁鄰居， 2001年，該中學(xué)進(jìn)行集資建房，楊安慶、李和平夫婦出資64557.3元分得市區(qū)麗景南苑X幢XXX室。趙丹陽、吳卿夫婦聽說楊安慶想把這套新分的房子出售，而他們恰好想再購買一套。
于是，夫妻倆與楊安慶商議購房事宜。一個(gè)愿賣一個(gè)愿買，9月，趙丹陽、吳卿夫婦與楊安慶很快達(dá)成口頭房屋買賣協(xié)議，約定將麗景南苑的房屋以人民幣11萬元的價(jià)格出售給趙丹陽、吳卿夫婦。9月15日，趙丹陽、吳卿夫婦給付楊安慶購房款人民幣8萬元，楊安慶即將該房屋的鑰匙及水電交費(fèi)卡交給趙丹陽、吳卿夫婦。因當(dāng)時(shí)尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證，雙方口頭約定余款3萬元待交付房產(chǎn)證時(shí)結(jié)清。
2003年12月10日，楊安慶申請登記房屋所有權(quán)，并取得了有自己名字的房屋產(chǎn)權(quán)證。楊安慶立即交給了趙丹陽、吳卿夫婦，趙丹陽、吳卿夫婦亦按兩年前的約定將3萬元余款如數(shù)交給楊安慶。
趙丹陽、吳卿夫婦交清了所有房款，就等辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)了。夫妻倆也清楚，雖然交了錢拿了鑰匙，只有產(chǎn)權(quán)過了戶，這套房子才在法律上真正徹底屬于他們。
出乎意料的是，2004年10月，當(dāng)趙丹陽、吳卿夫婦要求楊安慶、李和平夫婦協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，李和平回說事關(guān)重大，要考慮一下。當(dāng)再次商談時(shí)，李和平表示不知道楊安慶出售房屋這一情況，她不同意將房屋出賣給趙丹陽、吳卿夫婦，當(dāng)然更談不到親自到現(xiàn)場協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)了。房子是李和平、楊安慶夫婦共同擁有的，按法律規(guī)定必須他們夫妻一起到場辦理過戶手續(xù)。李和平一百個(gè)不同意，趙丹陽、吳卿夫婦就過不了戶。眼看到手的房子又要飛，這可急壞了趙丹陽、吳卿夫婦。
雙方多次協(xié)商無果，趙丹陽、吳卿夫婦為避免矛盾激化，訴至區(qū)人民法院，要求確認(rèn)雙方的房屋買賣協(xié)議有效，并判令李和平、楊安慶夫婦辦理房屋過戶手續(xù)。
區(qū)人民法院經(jīng)開庭審理，確定當(dāng)事人雙方爭議的焦點(diǎn)為：被告楊安慶將麗景南苑X幢XXX室房屋出賣給原告，是否系兩被告共同的真實(shí)意思表示，該房屋買賣合同是否有效?
原告為證明其主張，提交了以下證據(jù)：1、錄音整理資料，用以證明購房、付款和房產(chǎn)證交付情況;2、房屋所有權(quán)證，用以證明訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記在被告楊安慶名下;3、水電費(fèi)交費(fèi)卡及發(fā)票;4、收條，用以證明原告購房后對該房屋已裝潢。
被告李和平向法庭提交了證據(jù)證明夫妻感情一直不好，鬧離婚;楊安慶背著妻子賣房子，李和平一直不知道，所以吵架;兩被告于1998年8月5日鬧離婚，曾訂立《離婚后財(cái)產(chǎn)所有權(quán)協(xié)議》等等。趙丹陽、吳卿夫妻一直未居住麗景南苑房屋，該房屋現(xiàn)由李和平一直居住;法院判決駁回了原告趙丹陽、吳卿的訴訟請求。
審理中，對本案如何處理，形成了以下兩種不同的意見：一種意見認(rèn)為，該案中趙丹陽、吳卿與楊安慶簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效協(xié)議。理由是：楊安慶與李和平為夫妻關(guān)系，房屋系婚后取得，根據(jù)婚姻法規(guī)定，在未對該房屋的權(quán)屬作特別約定的情況下，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由夫妻雙方共同共有。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(四)項(xiàng)明文規(guī)定，共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。楊安慶作為共有人之一，在未征得李和平書面同意前，擅自將該房出售，侵犯了作為共有人李和平的權(quán)益，故該房屋買賣合同無效。
另一種意見認(rèn)為，趙丹陽、吳卿與楊安慶簽訂的房屋買賣合同有效。理由是：張某賣房，王某作為妻子不可能不知道，陳某的行為構(gòu)成家事代理或表見代理，故合同有效。對于本案且不說李和平作為楊安慶的妻子，其不清楚楊安慶售房這一重大事件是多么地不合情理，即使李和平確實(shí)不知情，而作為購房人的趙丹陽、吳卿，其審查了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上未將李和平列為共有人，其已盡到了審查義務(wù)，并又按約定支付了對價(jià)，其權(quán)益應(yīng)得到法律的保護(hù)。因此，趙丹陽、吳卿與楊安慶簽訂的房屋買賣合同合法有效，法院應(yīng)判決支持趙丹陽、吳卿要求確認(rèn)雙方的房屋買賣協(xié)議有效，并判令李和平、楊安慶夫婦辦理房屋過戶手續(xù)訴訟請求。
審判實(shí)踐中，該類案件經(jīng)常出現(xiàn)，筆者認(rèn)為該類案件審理應(yīng)嚴(yán)格依照《婚姻法》、《民法通則》有關(guān)財(cái)產(chǎn)共有理論審理，防止夫妻一方先下手為強(qiáng)，侵犯另一方合法權(quán)益。
夫妻共同財(cái)產(chǎn)是指夫妻在婚姻存續(xù)期間，一方或雙方取得依法由夫妻雙方共同享有所有權(quán)的共有財(cái)產(chǎn)。其范圍為《婚姻法》第17條所規(guī)定的屬于夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，以及《婚姻法》第19條中規(guī)定的夫妻以書面約定婚前財(cái)產(chǎn)以及婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有的部分，即法定共同財(cái)產(chǎn)和約定的共同財(cái)產(chǎn)。
《婚姻法》第17條所規(guī)定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍為，即，“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所得，雙方另有約定的除外：(一)工資、獎金; (二)生產(chǎn)、經(jīng)營的受益;(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益;(四)因繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)，但婚姻法第18條第3項(xiàng)規(guī)定的除外;(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”
《婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”即對共同財(cái)產(chǎn)的處理應(yīng)征得雙方的同意，夫妻一方無權(quán)單方處理。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋 一》第17條規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。
他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。”民法通則第78條第2款規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。”根據(jù)以上規(guī)定，出賣夫妻共有的房屋，一般應(yīng)由夫妻雙方共同在合同上簽字或者蓋章。即使按民間習(xí)慣由夫妻一人出面簽訂的合同，另一方應(yīng)該知道買賣的事實(shí)并不表示異議，合同才能成立。
當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。原告提交的錄音整理資料，并非原始證據(jù)，且該錄音整理資料中既未完整地反映當(dāng)時(shí)的客觀狀況，也無被告李和平同意出賣訟爭房屋給原告之意思表示，故原告提交的該證據(jù)不能證明原告主張的楊安慶將訟爭房屋出賣給原告是兩被告夫妻共同意思的表示為客觀事實(shí)。兩被告夫妻感情長期不和的事實(shí)有證據(jù)予以證實(shí)。
在此情況下，趙丹陽、吳卿夫妻應(yīng)當(dāng)主動征詢財(cái)產(chǎn)共有人李和平的意見，取得李和平的同意。但趙丹陽、吳卿在辦理過戶手續(xù)前，一直僅與楊安慶一人商談買房事宜，因此趙丹陽、吳卿的行為不能解釋為善意。趙丹陽、吳卿雖堅(jiān)持認(rèn)為楊安慶出售房屋的行為李和平是知道的，其已實(shí)際控制了該房屋，該房屋買賣的行為應(yīng)是有效的。但趙丹陽、吳卿并未就李和平知道楊安慶出賣房屋的事實(shí)進(jìn)行舉證證明，其所提供的錄音資料中并沒有直接反映李和平知道并同意楊安慶出賣房屋的事實(shí)，且楊安慶與李和平夫妻感情不和，因此僅憑該錄音資料不能認(rèn)定李和平知道楊安慶出賣房屋的事實(shí)。
反之，若趙丹陽、吳卿在控制該房屋后，對該房屋進(jìn)行必要的裝修并長期居住使用，方可推定楊安慶之妻李和平是應(yīng)當(dāng)知道的，并據(jù)此確認(rèn)雙方買賣房屋的行為是有效的。綜上所述，趙丹陽、吳卿要求確認(rèn)房屋買賣行為有效并要求李和平、楊安慶協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求，在沒有直接證據(jù)能夠證明李和平知道楊安慶將夫妻共有房屋出賣的事實(shí)、也沒有間接證據(jù)或其它客觀事實(shí)足以推定出李和平知道的前提下，若作出該房屋買賣行為有效之判決，這對李和平來說，顯然是不公平的，也是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的。
綜上，原告主張其向被告楊安慶購買兩被告夫妻共同所有的房屋，是兩被告的共同意思表示，要求確認(rèn)雙方買賣有效并判令被告辦理房屋過戶手續(xù)的訴請依據(jù)不足，法院判決駁回趙丹陽、吳卿的訴訟請求是正確的。
