導(dǎo)讀：所謂夫妻共同財產(chǎn)，是指受我國《婚姻法》調(diào)整的在夫妻關(guān)系存續(xù)期間夫妻所共同擁有的財產(chǎn)。所謂夫妻關(guān)系存續(xù)期間，是指夫妻結(jié)婚后到一方死亡或者離婚之前這段時間，這期間夫妻所得的財產(chǎn)，除約定的外，均屬于夫妻共同財產(chǎn)。今天滬律網(wǎng)小編在這里給大家分享一些夫妻購買共有房屋應(yīng)該注意哪些法律問題。
1、房產(chǎn)證上是甲一個人的名字，但系甲與乙在婚后購買的夫妻共同財產(chǎn)，甲未經(jīng)乙同意將房屋出售給丙。乙是否能主張甲與丙簽訂的買賣合同無效?
盡管房產(chǎn)是甲與乙的夫妻共同財產(chǎn)并且甲出售房屋未經(jīng)乙的同意，但由于不動產(chǎn)登記具有公示、公信的效力，對丙而言，他沒有義務(wù)也沒有能力對該房產(chǎn)是否系甲與乙的夫妻共同財產(chǎn)進行核查，因此只要丙是善意的，不明知乙不同意出售，則買賣合同是有效的。相反，如果丙是惡意的，比如甲想與乙離婚，為了離婚時讓乙少分得財產(chǎn)而與丙訂立虛假的買賣合同，把房屋賣給了丙，在這種情況下，乙可以主張買賣合同無效，實務(wù)中也碰到過這種案例：甲為離婚將房屋。出售給自己的親戚丙，最后被法院判決買賣合同無效。
2.房產(chǎn)證上是甲和乙兩個人的名字，甲乙是夫妻，甲與丙簽訂了買賣合同，但簽訂合同時乙并沒有出面，乙的名字是甲代其簽訂的，乙是否能主張未經(jīng)其同意買賣合同無效?
根據(jù)最高人民法院婚姻法司法解釋(一)第17條的規(guī)定：“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的'任何一方均有權(quán)決定。(三)夫或妻因日常生活需要對夫妻共凰財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)該平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對抗善意第三人。”
房產(chǎn)價值不菲，因此出售房產(chǎn)一般應(yīng)當(dāng)認為不是“日常生活需要，只要丙“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，則丙就是善意購買人，那合同就應(yīng)當(dāng)有效。當(dāng)然，丙要證明自己是善意購買人，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意愿。比如，乙曾經(jīng)委托過中介出售房產(chǎn)，或者丙曾與乙一起協(xié)商過買房事宜。只要能證明乙知道并認可賣房一事即可，并不一定要證明乙認可出售的房產(chǎn)價格或合同其他條款。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)認為賣房是甲乙的共同意愿，乙不能主張合同無效。
3.簽訂定金合同或買賣合同時是甲一個人簽的，事后甲反悔，理由是甲不是唯一的產(chǎn)權(quán)人，或者根本就不是產(chǎn)權(quán)人，因此不能賣了，購買人丙應(yīng)當(dāng)怎么辦?
遇到這種情況，丙應(yīng)當(dāng)首先要了解甲是不是產(chǎn)權(quán)人，再按以下情況處理：
(l)如甲是產(chǎn)權(quán)人，但還有一個產(chǎn)權(quán)人乙。如果有證據(jù)表明乙同意出售房屋，比如，簽署過委托書或參與過談判等，那丙可以主張甲出售房屋是經(jīng)過乙同意的，因此合同有效，可要求履行合同。但如果沒有證據(jù)表明乙同意出售房屋，那甲的行為就是擅自處分共有人財產(chǎn)，其行為是無效的，丙不能主張繼續(xù)履行合同，但定金應(yīng)當(dāng)返還。
同時，造成合同無效是由于甲的過錯，甲還應(yīng)當(dāng)賠償丙因此而受到的損失。
(2)甲不是產(chǎn)權(quán)人，但有證據(jù)表明其出售房產(chǎn)得到過產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，則甲是產(chǎn)權(quán)人的代理人，其簽訂合同的法律后果將由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，因此丙可主張繼續(xù)履行合同。如果沒有證據(jù)表明甲出售房產(chǎn)得到過產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，則甲屬無權(quán)代理，那么丙不能主張繼續(xù)履行合同，但可以要求按已簽合同的條款追究甲無權(quán)代理的責(zé)任，如返還定金，以及要求甲賠償丙因此而受到的損失。注意事項購買共有的房產(chǎn)，簽訂合同時最好讓所有共有人都簽名，并核對其身份。如果其中的共有人并未出面，而是其他人代簽，則要重點審核簽名的人有無代理權(quán)，可要求其出具委托書。如果共有人之一是未成年人，要注意簽訂合同的人與未成年人是什么關(guān)系，是不是未成年人的監(jiān)護人。
相關(guān)法律知識延伸：夫妻共同財產(chǎn)的范圍
婚姻法第十七條對夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的、應(yīng)歸夫妻共同所有的財產(chǎn)范圍作出了規(guī)定，即夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)歸夫妻共同所有：(1)工資、獎金，指在夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方或雙方的工資、獎金收入及各種福利性政策性收入、補貼;(2)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益，指的是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方或雙方從事生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;(3)知識產(chǎn)權(quán)的收益，指的是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方或雙方擁有的知識產(chǎn)權(quán)的收益;(4)繼承或贈與所得的財產(chǎn)，是指在夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方或雙方因繼承遺產(chǎn)和接受贈與所得的財產(chǎn)。對于繼承遺產(chǎn)的所得，指的是財產(chǎn)權(quán)利的取得，而不是對財產(chǎn)的實際占有。即使婚姻關(guān)系終止前并未實際占有，但只要繼承發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，所繼承的財產(chǎn)也是夫妻共同財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外;(5)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。
第十八條對應(yīng)為夫妻一方的財產(chǎn)范圍作了規(guī)定。即有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：(1)一方的婚前財產(chǎn);(2)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用;(3)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn);(4)一方專用的生活用品;(5)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)。
