繼承制度，是指依法將死者遺留下來(lái)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給有繼承權(quán)的人所有的法律制度，核心是財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而死者遺留的財(cái)產(chǎn)，也只有合法的財(cái)產(chǎn)才可繼承，稱之為遺產(chǎn)。遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。
從如今的繼承案件來(lái)看，房產(chǎn)在繼承案件中占有相當(dāng)大的比例。然而由于我國(guó)房產(chǎn)類型多樣，也造成了繼承案件中房產(chǎn)處理的復(fù)雜性。為此，本報(bào)找來(lái)北京廣衡律師事務(wù)所的趙XX律師，讓他就生活中常見(jiàn)的房產(chǎn)類型可能涉及的繼承問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)歸納。
擁有所有權(quán)的房產(chǎn)
此類房產(chǎn)又可分為單獨(dú)所有、共同共有和按份共有。
單獨(dú)所有
即指公民個(gè)人擁有房產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)。在此情況下，房屋的繼承比較簡(jiǎn)單，該公民的繼承人有遺囑的按遺囑繼承，沒(méi)有遺囑的，按法定繼承。
共同共有
一般存在于家庭關(guān)系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情況下，在公民死亡后，先要將該房屋屬于共有人的部分刨除，剩下死者所有的部分作為遺產(chǎn)，由死者的相關(guān)繼承人繼承。比如，夫妻共同所有的房屋，一方死亡后，先將房屋屬于另一方的分離出去，一般夫妻各占一半份額，剩余的一半份額才由死者的繼承人繼承。
按份共有
和共同共有不同的是,按份共有中，死者對(duì)房屋擁有產(chǎn)權(quán)的份額在生前即是確定的，死后，只有這部分份額，比如房屋的三分之一、二分之一，屬于死者的合法遺產(chǎn)，由死者的繼承人繼承。比如，該房產(chǎn)是兄弟之間購(gòu)買的，購(gòu)買時(shí)支付的金額不同，兄弟之間按照出資金額占房屋全款的比例按份共有房屋，其中一個(gè)兄弟去世，他的繼承人只能繼承死者所占有的房屋份額。還有一些夫妻，在婚姻存續(xù)期間就約定財(cái)產(chǎn)的具體份額，比如約定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同樣，一方去世后，其繼承人只能繼承屬于死者的份額部分。
值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中還存在著公民尚未完全取得所有權(quán)便突然死亡的情況。比如公民在簽訂完房屋買賣合同后，在辦理過(guò)戶手續(xù)取得產(chǎn)權(quán)登記證前突然死亡，由于我國(guó)對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，此時(shí)的房屋買賣合同并不是房屋產(chǎn)權(quán)的有力憑證，房屋買賣合同在法律上只屬于債權(quán)的范疇，表示你可以得到房屋產(chǎn)權(quán)。這種情況下，實(shí)踐中，繼承人可先繼承合同權(quán)利，待房產(chǎn)證取得后，再繼承。
只擁有使用權(quán)的房屋
除了普通商品房外，還有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、公租房等等。由于這類房屋政策性很強(qiáng)，能否繼承主要看政策規(guī)定。
只有使用權(quán)，但可以繼承的房屋
有一些央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等不能上市交易，雖然只有使用權(quán)，但政策允許繼承。當(dāng)然，繼承的也只能是使用權(quán)，即死者的繼承人對(duì)該房屋共同擁有使用權(quán)。然而多個(gè)繼承人如何公平、合理并友好地行使共同的使用權(quán)，在實(shí)踐中一直是個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。比如，有的繼承人要自己居住，有的繼承人希望出租，收取租金;有的繼承人抱怨自己使用的空間小，有的繼承人認(rèn)為公共區(qū)域無(wú)人維護(hù)等，往往矛盾百出。
只有使用權(quán)，但不能繼承的房屋
此類房屋比較典型的是公租房。公租房的性質(zhì)是租賃，對(duì)于租賃的房屋，公民不擁有所有權(quán)，而且使用權(quán)也不能繼承。
有一些公租房，在原有承租人死亡后，同住同戶口的繼承人可以向房屋所屬單位申請(qǐng)變更為新的承租人，繼續(xù)承租居住該房屋。但有些公租房，已經(jīng)不能變更承租人，理論上，原承租人死亡后，除配偶尚活著需要居住外，房屋所屬單位可收回該房屋。
實(shí)踐中，必須結(jié)合公租房的政策以及案件的具體情況，具體分析和處理。
還有一類就是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買的農(nóng)村集體土地上的房屋，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也不能繼承。
按照我國(guó)現(xiàn)有的法律和政策，國(guó)家不允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村集體土地上的房屋，更不承認(rèn)此類房屋的產(chǎn)權(quán)。所以，此類房屋不屬于繼承法上規(guī)定的公民的合法財(cái)產(chǎn)，因此不能繼承。
農(nóng)村宅基地及上房屋
宅基地只有本集體組織成員才可申請(qǐng)取得，而且有“一戶一宅”原則，所以，它的繼承還關(guān)系到繼承人的身份問(wèn)題。
如果繼承人和死者一樣均是本集體組織成員，其繼承死者的宅基地和房屋一般都是沒(méi)有問(wèn)題的。
如果繼承人不是本集體組織成員，甚至已經(jīng)成為城鎮(zhèn)戶口，因宅基地使用權(quán)具有一定的人身依附性，其取得需要主體符合特定的身份，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。因此，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)繼承宅基地使用權(quán)，但是建造在宅基地之上的房屋可以繼承，同樣，繼承后如何真正實(shí)現(xiàn)居住、使用的權(quán)利，依然需要有關(guān)法律和規(guī)定不斷探索和完善。
趙XX說(shuō)，現(xiàn)實(shí)生活中的情況遠(yuǎn)比上述內(nèi)容紛繁復(fù)雜，他只是抽絲剝繭地概括了幾種常見(jiàn)的情形，果真遇到糾紛時(shí)，仍要結(jié)合案件的具體事實(shí)和情況詳細(xì)分析和論述。
